Entenda como funciona o cálculo e a cobrança do Índice Nacional de Custo de Construção.
Já pensou em comprar um apartamento ou uma casa na planta? Antes de fechar um negócio você deve entender que, além do valor nominal do imóvel e das taxas de financiamento no momento da compra, é cobrado o Índice Nacional de Custo de Construção, chamado de INCC, sobre as parcelas dos recursos próprios divididos pela construtora para pagamentos parcelados.
Ou seja, a modalidade de compra na planta inclui também um valor que é cobrado sobre a dívida, pois os custos da obra, no decorrer do tempo de construção, podem sofrer mudanças referentes ao valor.
Assim, para garantir a mesma qualidade do que foi vendido para você, e a construtora não ficar no prejuízo, o índice é utilizado para que haja a correção dos custos que serão pagos pelo novo proprietário.
Embora esse tema seja um pouco confuso, iremos explicar de uma forma simples e objetiva, o que é o índice e como ele é calculado.
O que é e o que significa INCC?
O Índice Nacional de Custos da Construção, ou INCC, é um índice de correção oficial utilizado em todo território brasileiro que calcula a variação dos custos da construção de um empreendimento.
Funciona assim: antes de iniciar uma obra, a construtora faz um orçamento prévio do quanto será gasto com materiais, equipamentos, mão de obra e afins.
Entretanto, no decorrer do tempo, alguns desses valores podem variar de acordo com a inflação e o mercado. E, para finalizar a obra, a construtora terá que gastar um pouco mais para cobrir esses gastos.
Desse modo, para que não haja prejuízos devido a essa variação de custos, foi criado o INCC. O principal objetivo desse índice é reajustar o valor do imóvel ou da parcela de acordo com a variação dos custos.
Ou seja, a partir do momento em que você compra um imóvel na planta, você deverá pagar o valor adicional determinado pelo índice. Em vigor desde 1940, o INCC é determinado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE). O IBRE pertence à Fundação Getúlio Vargas (FGV) que monitora mensalmente o índice.
Quais as Diferentes Modalidades?
Para fazer a medição do índice existem três modalidades – sendo a única diferença entre elas o período da coleta de dados.
São elas:
INCC-M: levantamento de dados feito entre o dia 21 do mês anterior até o dia 20 do mês analisado; Há, ainda, o Índice Nacional de Custo de Construção — Mercado, que compreende a evolução dos custos da construção civil entre o dia 21 do mês anterior e o dia 20 do mês de referência.
INCC-DI: levantamento de dados feito no primeiro e no último dia do mês em análise; Trata-se de Índice Nacional de Custo de Construção — Disponibilidade Interna. Essa modalidade tem relação com a alteração dos custos na construção civil do primeiro ao último dia do mês de referência.
INCC-10: levantamento de dados feito no dia 11 do mês anterior e até o dia 10 do mês atual. Acompanha a evolução dos custos na construção civil, mas o seu diferencial é que ele é calculado entre o dia 11 do mês anterior e o dia 10 do mês de referência.
Como o INCC é Calculado?
Chamado de “termômetro” da construção civil, o INCC leva em consideração as variações de custos com serviços, equipamentos, materiais e mão de obra que são usados para construir um empreendimento. Assim, o custo de materiais é dividido em: estruturais, instalações e acabamentos.
Além disso, a medição do índice mensal é feita com base nos dados de sete cidades brasileiras: Rio de Janeiro, Belo Horizonte, São Paulo, Brasília, Recife, Salvador e Porto Alegre.
Para ser calculado, as construtoras destas cidades enviam os valores vigentes dos serviços mencionados acima para a FGV e, assim, a fundação faz o cálculo a partir de uma média ponderada desses dados.
Resumindo, o INCC é a média ponderada dos dados coletados em sete capitais brasileiras feita a partir de orçamentos de empresas da construção civil.
A fórmula, de modo bem simples, é:
saldo devedor × INCC mensal + o saldo devedor = valor corrigido.
Como o INCC Impacta no financiamento de Imóveis?
Quando você compra um imóvel na planta, existem 2 etapas importantes: a pré-entrega das chaves e a pós entrega das chaves.
No período de pré-entrega das chaves, todos os pagamentos, seja da entrada, das parcelas e dos reforços, são feitos diretamente para a construtora. Até porque, quando se compra na planta, você estará financiando a obra.
Vale lembrar que o valor ou percentual que se deve pagar para a construtora até a entrega das chaves varia de acordo com cada empreendimento. Entretanto, esse valor costuma ser cerca de 20% a 30% do valor do imóvel.
Agora, depois da entrega das chaves e do Habite-se — documento que comprova que o empreendimento está de acordo e dentro das normas da prefeitura da cidade — o saldo restante do seu imóvel é, normalmente, financiado por um banco ou instituição financeira. Há também a possibilidade de quitar todo o valor restante de uma vez só.
Portanto, o INCC deve ser aplicado no período de pré-entrega das chaves até o término da obra. Havendo saldo devedor a ser pago à construtora, este passa a ser em geral corrigido pelo índice IGP-M, índice normalmente aplicado a financiamentos bancários ou contratos de modo geral.
A pessoa que opta por pagar o seu imóvel à vista está isenta do INCC, mesmo se ela comprar um apartamento que ainda está sendo construído. Ou seja, O INCC é aplicado nos casos em que há financiamento do imóvel em construção. Se o comprador optar pelo pagamento à vista, não havendo saldo devedor, não haverá reajuste. Já para os que optarem por uma entrada, com o financiamento do valor restante, o INCC incide sobre todo o saldo devedor, até a sua quitação total.
Por que este Índice é cobrado?
Como o INCC é válido apenas para imóveis na planta, o índice é cobrado como uma proteção para que as construtoras consigam manter o poder de compra.
Outro ponto é que o INCC garante a qualidade do seu imóvel, pois a construtora mantém margem para usar produtos e serviços de qualidade.
